Diagnostics obligatoires pour une vente ou une location dans le Bas-Rhin : la liste complète
Les diagnostics obligatoires pour une vente peuvent aller jusqu'à neuf documents réunis dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Leur nombre dépend de l'année de construction et de l'âge des installations : avant 1949, le plomb s'ajoute ; avant juillet 1997, l'amiante ; au-delà de 15 ans, l'électricité et le gaz. En location, la liste est plus courte mais les validités changent.
Vous avez signé un compromis pour dans trois semaines et vous n'avez encore rien fait ? Respirez. Hopla, on fait le point calmement. DIAK est diagnostiqueur immobilier certifié en Centre-Alsace, basé à Witternheim entre Sélestat et Benfeld, et cette question tombe à peu près tous les jours au téléphone.
L’essentiel
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique) ne couvre que l’énergie : l’électricité, le gaz, l’amiante et le plomb sont des diagnostics séparés.
- Un logement construit avant 1949 déclenche le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), très fréquent dans les maisons de village et les fermes du Ried.
- Un permis de construire délivré avant juillet 1997 déclenche le repérage amiante.
- Le diagnostic électricité est valable 3 ans pour une vente et 6 ans pour une location : la même intervention n’a pas la même durée de vie selon le projet.
- Un seul passage du diagnostiqueur suffit pour réaliser l’ensemble des diagnostics d’un logement.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente ?
Le vendeur remet à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique immobilier, annexé au compromis puis à l’acte. Aucun bien ne demande la totalité de la liste : trois variables commandent.
- l’année de construction
- l’âge des installations
- la commune
Le détail complet par date de construction se trouve sur la page diagnostics obligatoires pour la vente.
Tout le monde passe par le DPE et par l’ERP (état des risques et pollutions). Ensuite, c’est la maison qui décide :
- construite avant 1949 : le constat plomb (CREP) s’invite. Entre les colombages, le grès et les maisons de village du secteur, autant dire presque partout
- permis délivré avant juillet 1997 : repérage amiante obligatoire
- installation électrique ou gaz de plus de 15 ans : un diagnostic pour chacune
- maison non raccordée au tout-à-l’égout : contrôle de l’assainissement, courant dans les petites communes du Ried
- lot en copropriété : mesurage loi Carrez, seule différence réelle entre les diagnostics obligatoires pour la vente d’un appartement et ceux d’une maison
Et là arrive l’erreur numéro un, celle que Patrice voit toutes les semaines : croire que le DPE fait le reste. Le DPE n’est pas un forfait tout compris. Il note l’énergie, un point c’est tout. Parmi les diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison des années 70 entre Erstein et Benfeld, il y en a quatre. Pour une ferme rénovée d’avant-guerre, cinq ou six.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location ?
Presque les mêmes, et c’est justement le piège. Les diagnostics obligatoires pour une location ressemblent à ceux de la vente, leurs durées de validité non. Les bailleurs qui remettent en location un logement acheté deux ans plus tôt s’en aperçoivent souvent trop tard.
Que ce soit pour la location d’une maison ou d’un appartement, le bailleur annexe au bail le DPE, le constat plomb si le logement date d’avant 1949, les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, l’ERP et le mesurage loi Boutin. Le repérage amiante, lui, est tenu à disposition du locataire.
| Ce qui change | Vente | Location |
|---|---|---|
| Validité du diagnostic électricité | 3 ans | 6 ans |
| Validité du diagnostic gaz | 3 ans | 6 ans |
| Validité du plomb en cas de présence | 1 an | 6 ans |
| Mesurage de la surface | loi Carrez (lot en copropriété) | loi Boutin (surface habitable) |
| Audit énergétique | exigé pour une maison classée E, F ou G | non concerné |
Traduction en clair : un diagnostic électricité réalisé pour une mise en location tiendra six ans, mais si vous décidez finalement de vendre, il faudra qu’il ait moins de trois ans. Le document est le même, l’usage change tout. C’est typiquement le genre de détail qui se règle en un coup de fil, et qui coûte cher quand on ne le pose pas.
Le détail des durées applicables à un bail se trouve sur la page diagnostics obligatoires pour la location.
Le conseil de Patrice
La question qu’on me pose le plus au téléphone, ce n’est pas le prix, c’est la durée de validité. Et la deuxième, c’est toujours la même : les gens pensent qu’il n’y a que le DPE à faire.
Mon conseil tient en une phrase : sortez vos anciens rapports avant de m’appeler, et n’hésitez pas à me demander ce qu’il faut refaire et ce qui tient encore. Ça prend trois minutes et ça évite de payer deux fois.
Mes anciens diagnostics sont-ils encore valables ?
Parfois oui, parfois non, et le piège est là. Certaines validités sont beaucoup plus courtes qu’on ne l’imagine.
Un cas vécu, sans citer personne : le jour même de la signature du compromis, le notaire relève ses lunettes et fait remarquer que le constat plomb n’est plus à jour. En cas de présence de plomb, ce document ne vaut qu’un an pour une vente. Silence dans le bureau, intervention en urgence, et un calendrier qui manque de dérailler pour une feuille de papier.
Si vous avez déjà des rapports dans un tiroir, le bon réflexe est simple : les ressortir avant de prendre rendez-vous, pas la veille de la signature. Voir aussi bien préparer la visite du diagnostiqueur, notamment pour le grenier qu’on n’ouvre qu’à Noël et le compteur planqué derrière le placard à balais.
M. Patrice a été très réactif, très professionnel et très sympathique. Nous recommandons cette société sans problème.
Mireille M., Centre-Alsace
Quand faut-il s’y prendre ?
Le plus tôt possible, et ce n’est pas une formule de politesse. Le manque d’anticipation sur la prise de rendez-vous est, avec l’histoire du DPE, ce qui coince le plus souvent les dossiers du secteur.
En pratique : commandez vos diagnostics avant de mettre l’annonce en ligne, puisque le DPE doit y figurer, et avant la première visite pour une location. Vous connaîtrez l’état réel du bien avant d’entamer la moindre négociation, ce qui est nettement plus confortable que de le découvrir en même temps que l’acheteur.
Un seul passage suffit pour l’ensemble des diagnostics, et le rapport part rapidement après la visite. Une question sur votre situation ? Appelez Patrice au 06 83 06 12 99 : c’est lui qui décroche, lui qui vient et lui qui signe le rapport. Pas un centre d’appels, pas un créneau réservé à l’aveugle. C’est aussi tout l’intérêt de choisir un diagnostiqueur local.
Diagnostics obligatoires : les questions qu’on nous pose le plus
Le DPE suffit-il pour vendre une maison ?
Non. Le DPE ne renseigne que la performance énergétique du logement. Selon l’année de construction et l’âge des installations, il faut y ajouter l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, l’ERP ou l’assainissement. C’est la confusion la plus fréquente chez les vendeurs du secteur.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour une location meublée ?
Exactement les mêmes que pour une location vide dès lors que le meublé sert de résidence principale : DPE, plomb avant 1949, amiante avant juillet 1997, électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans, ERP et surface habitable. La seule pièce en plus n’est pas un diagnostic, c’est l’inventaire du mobilier annexé au bail.
Depuis quand les diagnostics sont-ils obligatoires en location ?
Ils se sont ajoutés par étapes : le DPE est exigé pour les locations depuis 2007, le constat de risque d’exposition au plomb depuis 2008, et les diagnostics électricité et gaz depuis juillet 2017 pour les installations de plus de 15 ans. Beaucoup de bailleurs de longue date ont donc un bail plus ancien que leurs obligations.
Quels diagnostics obligatoires pour la vente d’un local commercial ?
Un local commercial relève du DPE tertiaire, de l’ERP et du repérage amiante si le permis est antérieur à juillet 1997. En revanche, les diagnostics plomb, électricité et gaz visent les locaux d’habitation et ne s’appliquent pas ici. La même logique vaut pour la mise en location d’un local commercial.
Faut-il des diagnostics pour vendre un terrain nu ?
Un terrain non bâti échappe à la plupart des diagnostics, puisqu’il n’y a ni installation ni matériau à contrôler. L’état des risques et pollutions reste exigé si le terrain se situe dans une zone couverte par un plan de prévention, ce qui concerne plusieurs communes du Ried.
Faut-il un diagnostic termites dans le Bas-Rhin ?
Le diagnostic termites n’est obligatoire que dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral, et il n’en existe pas dans le Bas-Rhin. Un état parasitaire reste réalisable à la demande, par exemple si un acquéreur le réclame. Autant le savoir avant de payer une prestation qui ne vous concerne pas.
Réunir les diagnostics obligatoires pour une vente ou une location en Centre-Alsace, ce n’est pas cocher des cases. C’est éviter que le dossier se bloque chez le notaire le jour de la signature. L’ennemi n’a jamais été le contrôle, c’est le retard.
Un doute sur ce qui s'applique à votre bien ?
Chaque maison a sa propre liste : l’année de construction et l’âge des installations décident. Un appel suffit pour savoir ce qu’il faut réaliser et ce qui est encore valable. C’est Patrice qui décroche, et c’est lui qui vient.